新青安貸款自2023年8月1日上路後，挾著最高1,000萬元額度、最長年期40年、寬限期最長5年等優勢，成為許多首購族的買房解藥。根據財政部截至今（2026）年3月的統計，新青安累計核貸戶數達16萬543戶，撥貸金額更高達1兆2,421億元。

隨著時間推移，新青安的利息補貼期限（2026年7月31日）即將屆滿，也代表首波申貸者的蜜月期進入倒數。其中，選用3年寬限期的早鳥族，最快自今年底需開始本息攤還。據了解，有部分借款人當初衝動申貸，並未仔細估算自身的收支與還款能力，導致新青安貸款從美事一樁變成了「未爆彈」。

衝動申貸釀成「未爆彈」寬限期滿恐入不敷出

小喬便是其中一個案例，她申貸1,000萬元、30年期，並搭配3年寬限期。在利率1.775%的寬限期內，每月僅須繳付利息14,000多元，對月薪5萬元的她來說負擔尚輕鬆。

然而，眼看她的房貸即將進入還本期，若新青安政策並未延長，屆時將面臨利息補貼取消，利率會因此回升到2.275%左右，小喬每月的房貸支出將驟增到41,000多元。麻煩的是，這幾年她因購車代步，每月可支配所得早已大幅縮減，面對這筆「多出來」的房貸，她擔心未來可能入不敷出。

這類案例除了反映出部分借款人缺乏財務控管能力，也反映出另一個潛在問題—銀行審核房貸時，主要是以「負債比」為指標（即每月償還負債÷每月平均收入×100%），銀行可容許的上限通常落在60%～70%；換句話說，在信用條件正常的情況下，每月還款金額（含房貸、信貸、信用卡欠款等）只要不超過月收入的6成或7成，銀行即可能同意放貸。

至於借款人的其他支出，例如伙食、交通、醫療、保險等生活開銷，並不在銀行的審核範圍之內。若借款人沒有通盤考量自身財務，即有可能在寬限期「只繳息、不還本」的情況下，產生預算還很充裕的錯覺。一旦期限屆滿，每月總支出更可能因此「爆表」，陷入「窮得只剩房」的窘境。

房貸還款告急 拆解5大解套方案

若預期寬限期結束後將面臨還款困局，申貸者應把握時間調整收支結構。以下分析5種做法優劣，供房貸族尋求最穩健的解套方案。

1.向親友周轉：最能避免損失

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，這是目前最可行且壓力最小的方案。雖然涉及人情，但還款條件通常較具彈性，能提供申貸者較寬裕的時間，重新調整財務結構，以度過資金短缺的困境。

2.轉貸：爭取新的寬限期

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，當房貸族的支出緊繃時，轉貸到其他銀行有機會獲得新的寬限期，為資金調度爭取緩衝空間。

但這項做法也有代價，原先使用新青安貸款的人，轉貸後將失去利息補貼和低利優惠，且須支付地政規費、銀行手續費及代書費等約數萬元的費用，若新銀行的利率未明顯優於舊合約，長期累積的總利息支出反而會增加。

網路上也有人討論，新青安借款人是否可以申請增貸，對此賴志昶表示，理論上雖可行，但實務上達成門檻極高。針對增貸案件，銀行會嚴格審核並嚴查資金流向，即使核貸，條件通常不會太好，且在寬限期內本金未減，除非房價大幅增值，使重新鑑價後的價值遠高於剩餘本金，否則幾乎沒有額外的增貸空間。

3.轉售：及時停損或獲利了結

假設評估過後，確認還款壓力過重，賴志昶建議，與其等到無法準時繳款而違約，不如在仍有主導權時主動售屋。轉售的好處是能及時停損，若房價已有漲幅，清償房貸後還能保有部分資金，作為換購房屋或調整財務配置的籌碼。

但轉售同時也伴隨高額的稅負成本。按照規定，持有房產2年以上、未滿5年即轉手，獲利部分須課徵35%的房地合一稅；此外，根據市場行情，賣方通常須支付成交價4%的仲介服務費（法規規定買賣雙方總計不得超過6%）。

以總價1,000萬元的房屋為例，賣方須支付仲介費40萬元，若再加上35%的稅率和各項規費，獲利將被大幅稀釋。因此賴志昶提醒，賣屋前應核算售屋所得扣除成本後，是否足以支付銀行本金，以免賣屋後餘額仍不足以結清債務。

4.轉租：需主動轉為一般房貸

部分借款人可能想以轉租解套，但這種做法會踩到新青安「僅限自住」的紅線。張旭嵐提醒，隨著政府對新青安案件勾稽查核日益嚴格，私下違規轉租者不僅會被追回利息補貼，更可能被列入政府貸款黑名單，終身與優惠房貸無緣。

若因不可抗力因素導致無法自住，應主動向銀行說明困境，並提供相關證明。例如：因非自願離職導致收入中斷、跨縣市工作調動而必須搬遷、因重大傷病須支付醫療費，或改變居住環境等。

此時可主動申請終止新青安，並轉為一般房貸。透過誠實說明，有機會爭取免除違約金、保留原有的寬限期設定，甚至能爭取利息補貼取消不溯及既往，從出租日開始停止即可，讓房貸壓力在合規的前提下得到緩解。

5.法拍：信用崩盤的下下策

法拍通常是財務崩盤後的結果。由於法拍屋成交價普遍低於市價，扣除債務和行政規費後，屋主不僅資產所剩無幾、無房可住，還會留下嚴重的信用瑕疵，是申貸者應極力避免的下下策。

無論選擇上述哪種解套方式，關鍵都在於爭取緩衝時間，設法調整收支，以恢復長期的還款能力。

賴志昶也提醒，理想的房貸支出應控制在月薪3成以下，將剩餘7成用於日常開銷和理財規劃；若房貸占比已達5成，財務狀況便處於極限邊緣，一旦發生意外、失業或產生龐大支出，「財務骨牌」將應聲倒下。

張旭嵐也語重心長地建議，購屋心態須回歸理性，以「正常還款金額」而非「寬限期優惠金額」作為評估標準，才能看清負擔能力。

最後，賴志昶補充，購屋不必追求一步到位，應隨經濟能力彈性調整標的，並隨時留有一筆緊急預備金，保持財務彈性，而非「貸好貸滿」。唯有謹慎規劃，才不會讓成家美夢變財務枷鎖。