紐約市新任市長馬姆達尼（Zohran Mamdani）上任後，面臨高達54億美元的預算赤字，他堅持推動「對富人課稅」的政策來增加收入。這項舉動引發了企業界對於撤出紐約的強烈擔憂，市場將每一筆商業房地產決策放大檢視。近期有消息指出，私募股權巨頭阿波羅全球管理正計畫在佛羅里達州或德州設立第二總部，進一步加劇了市場的恐慌情緒。同時，這項增稅計畫也引發了紐約州州長霍楚（Kathy Hochul）的反對，她表明為了避免衝擊經濟，不會批准對企業和富人增稅的法案。

降低成本吸引力大，金融巨頭加速往南部移轉

紐約合作夥伴關係總裁兼執行長福洛普（Steven Fulop）在接受財經媒體訪問時警告，目前商業環境脆弱，對富人和企業增稅將推升紐約的生活與營運成本，恐導致更多人離開並削弱長期經濟成長。瑞穗證券房地產股票董事總經理馬爾霍特拉（Vikram Malhotra）也指出，大型企業正在尋求更便宜的勞動力、較低的稅負與更少的政治不確定性。近年來金融巨頭南遷已成趨勢，摩根大通(JPM)在達拉斯的員工數已超過紐約，女股神伍德領軍的方舟投資也將總部遷至佛羅里達州，而富國銀行(WFC)與避險基金巨頭城堡投資也紛紛將部分業務與總部移往南部地區。

商辦需求不減反增，高檔大樓租金逆勢上漲

儘管企業南遷帶來隱憂，但根據商用不動產服務公司仲量聯行(JLL)最新的第一季數據顯示，曼哈頓的辦公空間需求與租金不僅沒有衰退，反而呈現逆勢成長。數據指出，高品質辦公空間的租賃量達到850萬平方英尺，空置率下降2.2個百分點至13.5%，租金更較前一年同期上漲3.5%。企業仍持續爭奪頂級大樓的優質空間，包含美國運通(AXP)宣布將在曼哈頓下城興建新總部，而美國銀行(BAC)也在三月份簽署了長達20年的紐約辦公室租約，顯示大型企業仍將紐約視為發展的核心據點。

AI新創狂掃曼哈頓商辦，創下最高租金紀錄

支撐曼哈頓商辦市場強勁表現的另一個關鍵動能，來自於席捲全球的AI熱潮。仲量聯行的報告顯示，第一季來自AI公司的租賃活動，幾乎佔據了總租賃量的一半。這些AI新創公司正競相鎖定優質空間，其中Nscale Global Holdings在范德堡一號大樓的租約，創下了紐約史上最高租金紀錄，達到每平方英尺320美元。此外，快速成長的法律AI公司Harvey，也在麥迪遜大道一號簽署了高達9.2萬平方英尺的擴張租約，展現出強大的擴大營運企圖心。

重演達康泡沫隱憂？AI企業預先圈地成變數

雖然AI企業大力挹注商辦市場，但也帶來了新的不確定性。仲量聯行警告，許多AI公司為了未來潛在的招募需求，租下了遠超出目前員工數所需的空間，並要求具備調整機制的彈性租賃合約。市場專家提醒，這種搶佔空間的現象令人聯想到過去的達康泡沫，儘管這次企業更專注於黃金地段的頂級大樓。整體而言，雖然目前商辦需求保持穩定，但隨著增稅政策的討論持續發酵，為了尋求更低的營運成本，企業逐步將擴張重心移往其他城市的「漸進式出走潮」風險，仍是紐約經濟未來必須面對的挑戰。

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